巧用网络购买伦敦学区房:一选学区二选学校

在抵押贷款利率下降、印花税调整等综合因素的作用下,英国在2015年首月的房价意外飙升,单月涨幅创下了自2014年5月以来之最。不过,英国5月的大选、抵押贷款更为严格的审查等原因,业界普遍预测,今年英国房价增速仍将趋缓。但英国学区房仍是“抢手货”。

目前,伦敦市中心的房价平均已超过50万镑,在繁华地段,六七十万镑可能只能买到一居两居的flat,对于刚毕业的小年轻来说,交通便捷就是王道。如果已经成家或有小孩,基本都会考虑往伦敦郊区走,因为好的学区都不在伦敦市中心。

巧用网络搜索了解学校排名及学区

在伦敦购买学区房,一选学区,二选学校。伦敦虽然不大,但东西南北不同区域,差异极大,从人口种姓、历史、到发展状况、文化习性都统统不同。从国内来的投资移民,多数又都是奔着子女教育而来,但初登伦敦,信息不对称、文化不了解,如何选择学区房?一筹莫展。

推荐两个当地非常好用的房产网站:Rightmove和Zoopla。只要在伦敦生活过一段时间的人应该都知道,但未必晓得物尽其用。

  • Rightmove

选定心仪区域、输入预算和房型后,网站会筛选出来符合条件的所有房子,二手、一手房均有。选择某套你看中的房子,会出现Map&Schools这一板块。打勾Primary schools(小学)或Secondary Schools(中学),系统会将房子附近从近到远的学校都罗列出来。见下图:

注意:鼠标点击每个学校,会有相应学校的介绍。如果是公立学校,会显示Ofsted Report对该学校的评级。这个非常有用,如果点击进去看到outstanding,说明这个学校的教学质量一级棒!(还有good,require improvement)

另外,如果这套房子本身在好学校的学区之内,通常房屋介绍上会注明:catchment area。查好心仪的房子是否在catchment area,通常越好的公立学校,catchment area范围约小。

  • Zoopla

但是较之Rightmove,Zoopla多了两项实用板块:Area statistics(区域指数)和Local info(当地信息)。里面有该区域详尽的评价,包含不同房型价格走势、成交情况、租金水平、居民、犯罪率、税等等。

比如下图反映了伦敦Kingston upon Thames区域的综合指数:

93%的总体评价很高。再细分到区域治安、娱乐生活、公园、餐饮购物、学校、交通情况,都有具体的评级。

有关该区域的教育水平,Zoopla上有该区域与全国平均水平的柱状对比图。一目了然。见下图:

细数伦敦Top10好学区

据统计,英格兰排名靠前的小学附近,住宅房平均价格为30.9732万英镑,比同区其它位置的房价高出42%。

在伦敦,学区房从来都是房地产市场的“一枝独秀”。那些环境好、犯罪率低、排名靠前的学校多的地区,往往受到“家庭置业者”的更多青睐,不光房价居高不下,房租也堪比伦敦市中心的某些黄金地段。

选择学区房的步骤,个人比较推荐

  • 先选择自己比较心仪的居住区域;
  • 在特定区域内搜索学校。

最要不得的是在不同区域里摇摆不定,胡乱找房,最后不仅浪费时间,还让你眼花缭乱、难下定论。

听很多人都说,伦敦好的学区,基本都分布在M25这条公路线的周边。拿着伦敦地图,看到大伦敦外围有一圈圆形的围绕,没错,这就是神奇的M25。后来我研究证明所言非虚。

如果还希望更直观地了解伦敦好学区是哪些?下面这张图能够解答疑惑。

这是一张伦敦各区贫穷指数和GCSE分数的关系图,其中x 是deprivation ranking, 指数越高代表该区越不贫穷; y 是GCSE grade,指数越高代表越好。虽然是2010年的统计,稍显陈旧,但仍然有一定借鉴意义。

地区富裕、教育水平又高的区域一目了然:比如Barnet,Bromley,Kingston upon Thames,Richmond,Hammersmith and Fulham,Kensington and Chelsea等等。

下图是伦敦16岁以下学生的贫穷指数与GCSE(General Certificate of Secondary Education:普通中等教育证书)分数的关系图。每个区的面积重新被孩子的贫穷指数定义,图中区面积越大表明该区接受政府福利的孩子越多,越浅色代表GCSE分数越低。换句话说,深紫色的七个区域是该区学生GCSE分数最好的:Bromley,Sutton,Kingston,Kensington and Chelsea,Hammersmith and Fulham,Barnet,Redbridge。(来源链接:http://spatialanalys…ng-gcse-scores/ )